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房友作客住博會 新浪網現場直播
   
2006-10-01

在2006年深圳住房博覽會上,房友軟件公司負責人周冬文、金地置業總監陳曦應新浪房產頻道之邀,和新浪華南二手房負責人張志一道,介紹了近期二手房市場的走勢,以及地產公司的信息化建設,并熱情回答了現場觀眾的提問。

  

張斌:各位親愛的新浪網友大家上午好,這里是2006年秋交會,新浪二手房嘉賓聊天室,我是主持人張斌,我們今天有幸請來了金地置業總監陳曦、深圳房友軟件技公司總經理周文、和新浪華南二手房負責人張志,我們熱烈的掌聲歡迎他們的到來,跟我們網友打一個招呼吧。張總,您對金地置業做一個介紹吧!

陳曦:金地置業是起步于99年,我們公司成立是99年,正式介入三級市場是2004年中期,我們目前的業務覆蓋南山區、寶安區、福田區,目前營業的店鋪有40家店,始終維持在微利的水平上。雖然時間不是太長,但是我們拓展的速度還是穩健和健康。

張斌:三級市場的競爭是來源于人才的競爭,那么金地置業是怎么打造團隊呢?

陳曦:團隊是提到最多的問題,我個人理解,這個行業實際上某種程度上還是團隊的,我總結是兩方面,一個是心中之劍,一個是手中之劍,心中之劍是精神文化方面的,在地產行業競爭的今天,企業文化還是至關重要,一個好的團隊,如果價值取向不統一的話,還是很難做成一件事情,所以我們說共同的價值取向決定了團隊的競爭力,如果個體強,你組合不到一起,操作起來還是有困難的。所以我們金地對這方面非常重視,我們金地之道是一種精髓了,有共同的理想和認同度。有了共同的理想,產生的效果就更大。再一個就是手中之劍,實際上這個行業最大的問題就是隨著規模的逐步壯大,人員管理的問題,所以我們針對這方面的問題,金地置業在今年成立了叫做全面質量管理小組,我本人就任這個小組的組長,這個組直接對公司的最高領導負責。這個組的工作是什么呢?就是對整個企業當中人員的招聘、培養,到業務的操作、整合,包括后期廣告推廣,公司后期的服務,對整個環節的推動和監控,使公司整個環節的人員都受控。做到理想狀態就是手心合一,就是所向披靡了。

張斌:說到所向披靡,我記得年初的時候有一步電視叫《亮劍》,你是如何看待金地置業員工軍訓這件事?

陳曦:實際上我們這個軍訓是企業文化的一部分,這個跟其他企業不一樣,我們整個組織來源于不同,包括教官,我們公司有很多優秀的退伍軍人,金地要想發展,我想軍訓是必過的一關。軍隊的作風、軍營的洗禮,我們企業還是想借鑒一部分,在某種程度起到推動企業發展的作用。金地目前已經把這個軍訓制度化了,進入金地的人就要通過這個整個軍訓體系的培養,是我們自己的黃埔軍校,也是金地置業的第一節課。

張斌:2006年前3個季度金地置業的整體運營業績情況如何?

陳曦:我們開了前三個月的總結會,總體來說還是小幅盈利的。前面我提過了,總體上還是健康平穩的發展,目前是到40家店,后續還是穩步地發展。

張斌:2006年應該對房地產行業來說應該是一個多事之秋之年,2006年7.17日出國六條、5月29日出了九部委15條建議,6月20日深圳實施細則2006年7月6日建設部165號文件,半年之內猛藥不斷,面對一系列的調控組合拳,大家如何看待新政對深圳房地產市場的后市影響?

陳曦:實際上調整提不到,包括03年初,04年底就進入宏觀調控,今年是一個宏觀調控高峰期,我個人認為,國家還是為了保證國家整體健康的運行,對行業進行了調控,這個調控不可能沒有影響,對地產行業還是短期起了一定的影響,這是大家有目共睹的。但是我們對這個行業有個共識,對這個行業的中長期還是看好的。我們做的更多的是我們內部,包括團隊的組建,架構的成熟,從我們內部多練內功,迎接下一個春天的到來。有人形容現在是地產的冬天,冬天到了,夏天就不遠了。

張志:我就想問一個,政策所有出臺之后,宏觀調控逐漸一步一步到位,我想對于真正的市場狀況,針對于深圳市金地公司得到的所有數據,整個成交的狀況是什么樣?是上升還是下降?就是對整個市場的價格走勢,您談一下?

陳曦:從今年宏觀調控開始,到6、7月份的時候受到一些影響,整個狀況有一些下滑。到這個月,我們的業績還是有大幅的上升。市場方面,宏觀調控還是起到了一定的效果,對深圳房屋價格快速上漲起到了一定的作用,這是市場上可以反映到的。

張斌:周總對新政有什么看法?

周冬文:我是房友軟件公司的,我們主要是給地產公司提供軟件系統。這一段時間,新政對老百姓購房和中介有很大的影響,但是到了9月份好很多,7、8月是比較淡。我們七八月份看到很多小的中介公司在關門,9月份這對品牌公司來說是一個好時機,這個時候有些規模小、管理不規范的競爭對手關門,健康、管理到位的中介公司會存活下來,會繼續發展,我想這個對整個三級市場的透明化、規范化的運作是有利的。

張斌:張總有什么看法?

張志:應該來說,我看到的跟金地一樣,市場在逐漸回暖,而且也表明像二房的市場,出現了長期的簫條,導致價格走勢很不穩定。咱們更多的來賓,這里做的是一個二手房的專場,你們對二手房有任何的疑問,金地的領導都在這里,都是專家,你們對交易當中、過戶當中,其他的方面,房屋價格方面,你們都可以提問,我們都會回贈一些小禮品的。

張斌:在前不久,建設部支持舉辦的“著重創新90中小套型住宅設計競賽“上金地(集團)總裁張華綱表示今后市場發展趨勢的核心將是經濟型住宅。那是不是可以理解如果我們在以后的置業投資中可以多考慮中小戶型選擇上?

張志:我覺得跟國家提出的政策是有關系的,中國是人多地少,可能是不太鼓勵戶型偏大,作為消費者來講,不一定要多大面積,能夠符合自己的需求我覺得就可以。

陳曦:土地是比較緊張的,我想國家的這個政策是對整個老百姓,這也是有很大的好處,大家都會回歸理性。

張斌:28號哪天,深圳市推出這個規劃,也是國內推出相關細則的部門。這里有幾個數據,我讀給大家聽一聽,2006年至2010年,深圳市將建設商品住房4930萬平方米,政策性住房770萬平方米,其中經濟適用住房200萬平方米,公共租賃住房(含廉租住房)570萬平方米,與“十五”期間政策性住房比例不足1/10的狀況相比,未來深圳的保障類住房供應將大大增加,占比提高到1/7左右。

陳曦:這些方面,我覺得還是可以的,從我們裝修上、運營設施上、人員的著裝上、人員的專業服務上,我覺得能夠讓廣大消費者滿意。

張志:我再給你翻譯一下,人是經過軍訓和專業的培訓才上崗的。店面是精美裝修、統一的。

提問:你有沒有決心把您的金地房地產開發得更大一些,讓更多的深圳市民或者全國的市民能住到你們這里來?

陳曦:作為企業來講,肯定有信心把企業做大做強,但是我們金地還是本著健康穩步的發展,保證企業穩步盈利的情況下來逐步壯大我們企業,不能盲目發展。

張斌:我們作為互聯網行業怎么去做這個東西呢?除了平時聊一些,多和置業顧問在一起,對你了解房地產會有很大的幫助。我們接著我們剛才的話題,面對新政出來以后,金地下半年會不會有一些相關的調整呢?

陳曦:實際上對政策的理解,剛才前面已經提到過了,雖然在短期內對這個行業確實受到一定沖擊,但是我們中長期仍然看好這個市場,作為金地置業,我們更會做好我們的工作,練好我們的內功,做好專業程度,另外一方面,我們也沒有放棄發展的步伐,剛才提到,我們的發展一定是穩步健康的。

張志:各位到場的,這里是二手房的專場,大家有什么問題都可以來問。張斌已經下去收集一些問題了。

張斌:這個直播是現場直播,是全國同步直播的,我剛才收到一條信息,國六條出臺深圳的價格會不會下降,我手上有4套房子,一套在城中雅苑,2套在萬科四季花城一套自己住,我老婆怕房子虧了,天天叫我賣了房子,我都被她催的煩死了,我如果我現在要賣什么時間段最合適?

陳曦:首先說一下,四套房子是多了一點。關于價格的問題,我覺得國家出的政策,最大的目的是穩定房價,不希望出現房地產的大起大落,具體是升是漲,我個人也看不透,但是前提是看好,如果是投資的,我個人覺得短期內是需要出手的。

張志:我再深挖一下,從局外人來看,深圳這個地產價格一直在很快飆升。截止到2006年,現在也是最后一個季度了,現在置業是否還會有繼續增長的趨勢?

陳曦:我覺得增長趨勢,我覺得是一個長期的,剛才反復強調過了,短期內會出現一些波動,這些波動是由政策引起的,沒有真正反映出市場的東西,對于長期的走勢我覺得還是看好的。不一定有多大的漲幅還是怎么樣,至少我覺得不動產長期看還是不錯的市場。

提問:我問一個問題,現在深圳的房價實在是太高了,想買一個小戶型,要注意哪些問題呢?

陳曦:小戶型、大戶型,我個人觀點是從實際需求出發,國家不鼓勵蓋大房子,土地人均耕地不足世界的四分之一,從這個要是住小房子,蓋小房子。但是置業呢,不要盲目追求大,比如我的親戚、我的朋友住100平米,我住50平米就覺得沒有面子,更多的要從實際出發,量力而行就可以。

張斌:陳總一個問題,整合資源這塊,各個公司有各個公司的優勢,有很多不同。在這一塊,周總你們系統金地在用。

周冬文:對,金地公司是房友軟件的用戶。

張斌:我給大家介紹一下,周冬文是房友軟件公司的總經理。目前房地產市場60%都在使用他們的系統。周總能不能給我們講一下信息系統的情況?

周冬文:我們房友公司現在全國都在發展,有七家分公司。深圳這邊有兩個品牌:一個是房友,一個是盛友家園,都是我們開發的。在華東的城市,我們平均占有率在70%以上,在全國中介行業里面平均下來是5、60%。我們跟中介行業接觸很多,跟老百姓接觸也很多,我覺得地產信息發展有三個特點:第一個是信息公共化。你有的信息,別人也有。中介公司信息的采集能力變成第二位的,信息的處理能力反而變成第一位的,我們的軟件對管理支持這塊做的比較到位的。第二個特點是信息個人化,中介公司業務員只能到店里面去查信息,以后很多人都在外面跑,將來業務員不管是何時、何地,甚至在家里面都可以查詢到公司的信息。第三個是信息網絡化,我們房友公司是提供的管理軟件,目前跟互聯網這塊聯系的也比較密切,我們跟新浪網的溝通也比較多,我相信跟新浪的這個合作會長期、持續地發展下去。

提問:我想問一下,珠海、惠州的房子現在適不適合投資?

周冬文:我全國跑的地方比較多,深圳周邊的城市,特別是珠海、東莞、惠州這樣的城市,我覺得是比較適合投資的,但是具體到了個案,要具體分析。特別是惠州,惠州現在的房價是比較低,惠州新開的中介公司是相當多的,它的增長率比深圳要高很多,它的中介店的數量在增長、交易量也在增長。珠海要看深港澳這個大橋和廣州的輕軌,因為珠海的人口是很少的,不到100萬人口。剛才說到深圳的房價會不會漲,我們軟件在上海有很多用戶,對這個行情是比較了解的,上海漲到兩三萬,還有四萬、五萬塊錢一平方,但是去年突然下降,跌了3、40%吧。為什么會跌呢?因為上海跟深圳的情況不一樣,你去上海的花園里面看,它的房子到了晚上很多不亮燈的,就是投資買了房子空在那里,深圳不一樣,深圳的房子基本都是滿的。深圳現在是一萬多的房價,猛的往下跌的可能性不大。為什么深圳的房價這么剛性呢?我個人的經驗,一是深圳的年輕人特別多,深圳大部分是年輕人,你看街上年紀大的是很少的,這些人都要買房子,我們公司三分之二的員工還沒有買房子,除非他在別的城市發展,過了五年、十年都得買房子。另外,全國人均收入水平深圳是最高的。深圳什么時候房價能夠平緩下來?按照國外的經驗,深圳政府規劃在09年的時候,軌道交通也就是輕軌和地鐵基本開通,大部分人可以到關外去置業,這個時候房價可以平緩下來。現在由于交通問題,大部分人只能在關內置業,因此這個需求是很剛性的。深圳是和上海不太一樣。

張斌:其實惠州、珠海,前段時間一直提到兩小時生活交通圈的一個概念,前段時間我在那里出差,我覺得惠州可以選擇一些房子投資也好、自住也好。我去的一個地方是靠近江邊,房價是深圳的一半,住起來給人感覺非常舒適。首期款首付比例是兩成到三成,近期會推出一款產品出來,按照深圳的貸款比例在惠州進行置業,這種比例出來我想對你首期款的壓力會小很多。廣州那邊,我覺得價格會比較高一些。我對房價是比較看好的,肯定是不會虧。

提問:你好,我想請問專家一個問題,關于目前的商鋪投資,目前的商鋪投資這一塊,不管是深圳市區內還是市區外,都有一點偏高,特別是收益率很低,但是大家還是盲目地購買商鋪,這樣偏熱,專家的怎么看?目前收益率是多少才值得投資呢?目前是3、4%左右,是不是偏低了?

陳曦:商鋪投資呢,如果像你說的,到3、4%確實是低了,我個人覺得回報率應該在8—10%就比較好。

張斌:我也買過商鋪,在天虹商場,首先你買的商鋪是屬于哪些類型的,一個是產權式商鋪,一個是投資類型商鋪。商鋪要看人氣,人氣越旺,你的回報率越高。對你投資就更加穩定。關于3%、8%、10%呢,國外是5%就比較高的了。金地有地鐵商鋪代理,其實你可以跟金地的相關工作人員取得聯系,了解一下地鐵招商這塊的情況。因為那邊有金地的展區,也有商業地產的工作人員在那邊。

提問:你好,我想問一下金地置業的負責人,關于你們發展的時候,在發展的過程中有出現過困難的時間?在產業里面進行運作的時候,有沒有出現一個困難期,在這個困難期會考慮考慮到企業轉型或者轉到另外的一個模式?

陳曦:說到轉型,因為金地置業是從99年正式成立的,之前一直是金地集團的一個營銷部。其實也不叫轉型,04年才介入中介市場,之前一直是房屋代理、策劃為主。目前金地公司是兩手,一手是三級市場,再一手是商鋪房的銷售策劃、代理包裝。這是出現了一個新的增長點。目前我們正在探索一種新的運營模式,就是二、三級市場的聯動,把二、三級市場充分融合在一起,這樣不僅加大了銷售速度,而且也使品牌更具延伸性,使消費者更具有接受程度。目前這個模式我們正在探索,也取得了一些效果,我們代理的一個產品,應該說很快就可以聯動,應該說某種程度上,把三級市場的營業網點變成了三、四十個售樓處,可以在售樓出下載相關的資料,我想二、三級市場的聯動,我想我們是比較領先的。

提問:請問您覺得哪種二手房對消費者最值得信賴?

張斌:你這個問題提的很好,我真的不知道怎么回答你。其實哪種類型的房子值得投資呢?作為我來說,我自己也買過房子,買過三、四套,如果自己手上錢多的話,買個配套比較好的,適合居住的,我切身感受,根據自己的年紀判斷,比如我,二、三十歲,我就可以買個小戶型,然后再適當投資,如果結了婚,可以買一配套好的、社區好的,綠化好的,適合居住的房子。如果是打工的,前一段時間一個打工者問我,我就覺得可以買一些二手房這樣子。10萬以內,這樣買房子壓力也比較小。

提問:近來在報紙上面看到,很多房地產公司把一套房子賣給很多個人,你對這個有什么看法呢?

陳曦:你提的這種現象是個別不正規的企業的操作,目前上大部分企業是能夠做到守法誠信的。這種企業給我們行業抹了很大的黑,是我們痛斥的事情。

張斌:因為時間的關系,我們第一場直播到此結束,下午三點鐘還有和世華地產的對話,同時也有新浪的禮品派送,也有世華地產的禮品派送。感謝大家,謝謝。

[組圖]:新浪二手房嘉賓聊天市現場花絮
     


     



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[山東] 0531-85936911,18853119381[成都] 028-66822022,13018200871 [重慶] 023-67530890,13436114789 [昆明] 13715346366
[西安] 13572176799,15891730836 [福建] 0592-6022961,19905929501,19905929503 [武漢] 15307165353 [長沙] 13617316191 [江西] 13602675916 [南寧] 13878876378 [沈陽] 18940069029 [大連] 17702419886 [海口] 15120790561,0898-65203645 [長春] 15844152092 [哈爾濱] 15804662075

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